2023年，隨著房地產(chǎn)的重要性被重新定，樓市站上新周期的點(diǎn)?？上驳氖?，經(jīng)過輪深度調(diào)整，房地產(chǎn)融化泡沫化勢頭得到制，房地產(chǎn)供求正在的水平上重新找尋平，樓市開始向良性循邁步。擁抱樓市新周盡管支持房地產(chǎn)發(fā)展幾項(xiàng)重要維度（人口城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)）在去幾年已經(jīng)發(fā)生了一重要變化，但58安居客研究院院長張波指，市場面在2022年才真正顯示樓市開始入新周期。國家統(tǒng)計(jì)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示2022年，我國商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米，重回2015年的水平；商品房銷售額從2021年的18萬億元降至13萬億元，重回5年前。與此同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)投資增速也首出現(xiàn)負(fù)增長。張波表，房地產(chǎn)投資10%的同比降幅在國內(nèi)房地市場二十多年的發(fā)展是極為罕見的，這明顯示房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入新一輪周期。中國科院城市與競爭力研中心主任倪鵬飛認(rèn)為最近十多年來，房地高位運(yùn)行是不合理的不可持續(xù)的。房地產(chǎn)整也是前期政策意圖在，不過，受到外部擊疊加，調(diào)整加深。市調(diào)整過程中，如果險(xiǎn)能夠得到較好控制逐步釋放，那么總體房地產(chǎn)調(diào)整其實(shí)是積的。他指出，從總量看，目前房地產(chǎn)正在近合理區(qū)間。由于一長期變量，如人均住面積、人口老齡化等房地產(chǎn)不可能像過去樣高位增長了，“我預(yù)判未來十年房地產(chǎn)及住房新增部分規(guī)模10億至12億平方米左右，匹配相應(yīng)房地投資規(guī)?！?。經(jīng)濟(jì)學(xué)任澤平也認(rèn)為，房地大開發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)存量時(shí)代，如果不過超發(fā)貨幣，不必?fù)?dān)心地產(chǎn)出現(xiàn)普漲暴漲。認(rèn)為，全國套戶比已1.09，供求基本平衡，70％以上城市面臨人口流失和住房過，再加上人口老齡化子化加速到來，未來房需求將有所收縮。供給與需求重新平衡過程中，新周期將拉序幕?，F(xiàn)房銷售：新式的重要推動(dòng)力近期方所提及的一項(xiàng)關(guān)鍵化值得注意。近日召的全國住房和城鄉(xiāng)建工作會(huì)議，將當(dāng)前和后一段時(shí)期的房地產(chǎn)作重點(diǎn)總結(jié)為“穩(wěn)預(yù)、防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型”在促轉(zhuǎn)型方面，會(huì)議確指出，有條件的可進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)行預(yù)售的，必須把資監(jiān)管責(zé)任落到位，防資金抽逃，不能出現(xiàn)的交樓風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)房銷或成為推動(dòng)房企向新式轉(zhuǎn)型的重要方式。“賣樓花”的預(yù)售制現(xiàn)房銷售，這一變化味著什么？中指研究企業(yè)研究總監(jiān)劉水在受中新社國是直通車訪時(shí)表示，現(xiàn)房銷售有助于減少樓房爛尾質(zhì)量問題，對(duì)房企來，也能引導(dǎo)其注重產(chǎn)質(zhì)量和高品質(zhì)服務(wù)，導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營，降杠桿和負(fù)債水平。未現(xiàn)房銷售可能在重點(diǎn)市的部分地塊進(jìn)行試，或明確為土地出讓條件。不過，劉水提，從預(yù)售到現(xiàn)房銷售應(yīng)該是緩慢的轉(zhuǎn)換過，不能急轉(zhuǎn)彎或一蹴就。預(yù)售制在國內(nèi)已20年歷史，房企經(jīng)營適應(yīng)了這種模式，龜山有一些缺點(diǎn)，但是優(yōu)也很明顯，如彌補(bǔ)房資金不足，加快銷售加快形成供給等。如驟然切換至現(xiàn)房銷售可能會(huì)加重房企資金難，供給不足等，反推動(dòng)房價(jià)上漲。廣東城規(guī)院住房政策研究心首席研究員李宇嘉對(duì)中新社國是直通車示，現(xiàn)房銷售能很好解決保交樓的問題。方提及有條件的可以行現(xiàn)房銷售，這意味未來的住房供應(yīng)會(huì)更強(qiáng)調(diào)民生保障。李宇也提醒，現(xiàn)房銷售應(yīng)因區(qū)施策，因時(shí)施策匹配城市的在售庫存未來幾年的土地供應(yīng)劃，不宜一步到位。指出，對(duì)資金鏈比較松的房企，特別是國央企，可以鼓勵(lì)現(xiàn)房售。地方政府也應(yīng)該土地出讓環(huán)節(jié)以及融環(huán)節(jié)，給予更大支持而對(duì)于短期庫存較少區(qū)域來說，李宇嘉認(rèn)，更適宜采取提前加供地，再采取“新老斷”的模式，也就是增加供地，加大預(yù)售度監(jiān)管，此后再探索房銷售模式。對(duì)于短庫存較多的區(qū)域來說逐步在土地出讓條件明確規(guī)定現(xiàn)售試點(diǎn)，是可選擇的過渡方案波動(dòng)性弱復(fù)蘇2023年，針對(duì)房地產(chǎn)的支性政策還會(huì)繼續(xù)落地業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)波性弱復(fù)蘇。近日，國院副總理劉鶴在達(dá)沃世界經(jīng)濟(jì)論壇2023年年會(huì)期間表示，中針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)著力穩(wěn)定預(yù)期，提供理流動(dòng)性，放松過熱期的調(diào)控措施，積極大有效需求。未來中房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍足夠的需求支撐。全住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作議也提出，2023年將以更大力度精準(zhǔn)支剛性和改善性住房需，提升市場信心，同也明確將嚴(yán)控投機(jī)炒。開年以來，房地產(chǎn)融領(lǐng)域的政策寬松仍持續(xù)。1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)公布建立套住房貸款利率政策態(tài)調(diào)整機(jī)制的文件，許滿足新房價(jià)格連續(xù)3個(gè)月下降的城市探索低首套房貸利率。據(jù)殼研究院統(tǒng)計(jì)，70個(gè)大中城市中有38城符合降低首套房貸利率條件。截至1月16日，太原和唐山已下調(diào)套房貸利率至3.8%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次政是對(duì)2022年9月階段性放松政策的常態(tài)安排。隨著動(dòng)態(tài)調(diào)整制的建立，首套房貸率將與房價(jià)掛鉤，其整會(huì)更加高頻。倪鵬指出，2023年及未來一段時(shí)間，如果沒意外事件沖擊，房地總體走勢將是波動(dòng)性恢復(fù)，不可能也不應(yīng)幅度增長。樓市總體恢復(fù)的同時(shí)，倪鵬飛，區(qū)域市場面臨分化個(gè)別一、二線城市需過旺、供給有限，料先回暖，但是三、四城市可能要面臨較長期的調(diào)整甚至長期下。2022年樓市瞭望穩(wěn)字當(dāng)頭走向良性循2021年，堪稱中國樓市跌宕起伏之年，半年還是萬人搶房，半年房企“爆雷”、交銳減不絕于耳。那，2022年樓市走勢如何？在堅(jiān)持房住不的總基調(diào)下，穩(wěn)字當(dāng)、良性循環(huán)成為2022年樓市的關(guān)鍵詞。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)前低后高”的走勢，著政策的調(diào)整、糾偏以及新一年信貸額度“重置”，市場有望歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定態(tài)，進(jìn)而走向良性循。依次全鏈降溫“2021年，二手房、新房和土地市場依次從?魚高位快速下降到歷史位，形成了全鏈降溫節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場最明顯特點(diǎn)?！贬槍?duì)2021年的市場表現(xiàn)，貝殼究院首席分析師許小對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》者如此總結(jié)。他進(jìn)一解釋稱，2021年房地產(chǎn)市場的降溫首先現(xiàn)在二手房市場。從3月到9月，二手房市場呈跌宕起伏態(tài)勢，成量在半年之內(nèi)從峰值到谷底，成交量萎縮過六成。3月，50城的二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低（除疫情、春節(jié)等特時(shí)點(diǎn)外）。隨后，新市場開始降溫。從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高跌至同期最低上半年全國新建商品宅銷售面積保持增長6月單月創(chuàng)2016年以來歷史同期最高水。7月銷售面積單月同比增長轉(zhuǎn)負(fù)，至11月單月銷售規(guī)模為2016年以來同期最低。接著，土地市場經(jīng)歷了搶地到的大面積流拍在2021年第一批集中供地時(shí)，房企拿地極，平均成交率高達(dá)95%，溢價(jià)率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地，房企拿地積極性全降低，出現(xiàn)大面積流，平均成交率降為69%，綜合溢價(jià)率降至4.0%，全年土地成交規(guī)模自2019年以來首次同比大幅下降。居研究院智庫中心研總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國費(fèi)者報(bào)》記者表示，以往市場下行不同，2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)，肇始于房企，也進(jìn)步影響房企。隨著“線四檔”對(duì)房企有息債規(guī)模增速進(jìn)行管控加之房地產(chǎn)貸款集中管理進(jìn)一步收緊開發(fā)款，導(dǎo)致房企融資規(guī)明顯下降，債務(wù)違約險(xiǎn)凸顯。而信貸收緊導(dǎo)致購房者貸款難度大，房企資金鏈壓力增，于是房企信用違頻發(fā)，爆雷的房企從列行業(yè)TOP50到千億房企，再到龍頭房。釋放積極信號(hào)房地業(yè)作為國內(nèi)最大的消市場，是穩(wěn)增長、擴(kuò)需、建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市的重要領(lǐng)域。同時(shí)，于規(guī)模大、鏈條長、及面廣，房地產(chǎn)業(yè)又經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)范具有重要的系統(tǒng)性響。當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)面的問題得到了相關(guān)部的關(guān)注。9月下旬，央行貨幣政策委員會(huì)例明確提出，“要維護(hù)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展維護(hù)住房消費(fèi)者的合權(quán)益”，釋放了個(gè)人揭貸款邊際放松的積信號(hào)。12月6日，中共中央政治局召開會(huì)，明確要推進(jìn)保障性房建設(shè)，支持商品房場更好滿足購房者的理住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性環(huán)。同日，中國人民行宣布，將于12月15日降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期資金約1.2萬億元。12月8日-10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)除對(duì)“房住不炒”定位堅(jiān)持，還提出加強(qiáng)預(yù)引導(dǎo)，堅(jiān)持租購并舉支持商品房市場更好足購房者的合理住房求，因城施策促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康展等。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“良性環(huán)”的表述是近年來次提及，釋放出很強(qiáng)信號(hào)意義，對(duì)重建行信心，解決當(dāng)前行業(yè)到的問題，都有至關(guān)要的作用。最近，包央行及住建部在內(nèi)的多部門，關(guān)于房地產(chǎn)及最多的就是“穩(wěn)”“良性循環(huán)”，“促房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”市場普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。轉(zhuǎn)變發(fā)展模式2021年的市場波動(dòng)打破了‘房價(jià)不會(huì)下、房企大而不倒’的信，房地產(chǎn)市場將逐告別過去高增長、高桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院地產(chǎn)金融研究中心主尹中立對(duì)《中國消費(fèi)報(bào)》記者直言。他預(yù)，2022年將會(huì)出現(xiàn)以“提質(zhì)”取代“增”的行業(yè)現(xiàn)象，在以高杠桿、高耗能的房中，部分房企在被兼后將逐步退出市場，一部分房企將會(huì)深耕量改造業(yè)務(wù)。廣東省房政策研究中心首席究員李宇嘉表示，如，房地產(chǎn)業(yè)站在了歷拐點(diǎn)，需要探索新的展模式。在他看來，于房地產(chǎn)新發(fā)展模式討論不應(yīng)該僅限于房，應(yīng)該包括多元供應(yīng)道和供應(yīng)主體、多元屋類型。在供地類型土地出讓方式等方面能有所創(chuàng)新。那么，2022年將如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)犬戎健發(fā)展？不久前，住建部長王蒙徽在接受新社采訪時(shí)表示：一要持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房產(chǎn)長效機(jī)制，落實(shí)城主體責(zé)任，保障剛性房需求，滿足合理的善性住房需求，努力到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、預(yù)期。二要增強(qiáng)調(diào)控策協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性，強(qiáng)金融、土地、市場管等調(diào)控政策的協(xié)同加強(qiáng)對(duì)城市調(diào)控工作一對(duì)一”的指導(dǎo)監(jiān)督三要堅(jiān)決有力處置個(gè)頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，“保交樓、保民生、穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，法治化、市場化為原，確保社會(huì)穩(wěn)定、國和群眾利益不受損失四要持續(xù)整頓規(guī)范房產(chǎn)市場秩序，完善市監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)眾合法權(quán)益。尹中立認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的務(wù)之急是消除循環(huán)梗，“支持商品房市場好滿足購房者的合理房需求，這是中央對(duì)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循提出的對(duì)策。按照該策思路，2022年按揭貸款（包括首次購、改善型購房）會(huì)得支持，按揭貸款的速會(huì)適度加快，有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)會(huì)到展期，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將得到緩”。 責(zé)任編輯：張蕾