1月5日，人民銀行、中國銀行保險監(jiān)管理委員會發(fā)布《于建立新發(fā)放首套房個人住房貸款利政策動態(tài)調整長效制的通知》（下稱通知》）?！锻ㄖ?提出，新建商品住銷售價格環(huán)比和同連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維、下調或取消當?shù)?套住房貸款利率政下限。兩部門指出住房貸款利率政策新建住房價格走勢鉤、動態(tài)調整，有于支持城市政府科評估當?shù)厣唐纷≌?售價格變化情況，因城施策”用足用政策工具箱，更好支持剛性住房需求形成支持房地產(chǎn)市平穩(wěn)健康運行的長機制。接受記者采的專家表示，《通》的出臺，意味著套住房貸款利率政和市場具體表現(xiàn)掛，既有利于地方政和金融機構“因城策”，也將降低購成本，更好地支持性和改善性住房需。短期內或能看到多城市的首套房貸率將延續(xù)此前水平進一步下調。對2023年房地產(chǎn)市場走向，住建部國語長倪也有最新表態(tài)。他示，對于購買第一住房的要大力支持首付比、首套利率降的都要降下來。于購買第二套住房，要合理支持。以換新、以小換大、育多子女家庭都要予政策支持。對于買三套以上住房的原則上不支持，就不給投機炒房者重入市留有空間。同，增加保障性租賃房的供給和長租房場的建設，讓新市、青年人能夠更好安居，讓他們放開腳為美好生活去奮。01根據(jù)新房銷售價格連降3個月評估是否階段性放寬《知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季末月，以上季度末至本季度第二個月評估期，對當?shù)匦?商品住宅銷售價格化情況進行動態(tài)評。按照《通知》規(guī)，2023年一季度各城市的首套住房業(yè)性個人住房貸款率政策將根據(jù)2022年9月-11月當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N價格環(huán)比和同比是連續(xù)3個月均下降來決定?！锻ㄖ钒?，對于評估期內新商品住宅銷售價格比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階性放寬首套住房商性個人住房貸款利下限。地方政府按因城施策原則，可主決定自下一個季起，階段性維持、調或取消當?shù)厥滋?房商業(yè)性個人住房款利率下限。人民行分支機構、銀保會派出機構指導省市場利率定價自律制配合實施?！锻?》還提出，對于采階段性下調或取消地首套住房商業(yè)性人住房貸款利率下的城市，如果后續(xù)估期內新建商品住銷售價格環(huán)比和同連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個住房貸款利率下限“建立動態(tài)調整機，意味著現(xiàn)在首套房貸款利率政策和場具體表現(xiàn)掛鉤。仲量聯(lián)行大中華區(qū)席經(jīng)濟學家兼研究總監(jiān)龐溟對記者表，《通知》的出臺有利于支持城市政科學評估當?shù)厣唐?宅銷售價格變化情，“因城施策”用用好政策工具箱，好支持剛性住房需，形成支持房地產(chǎn)場平穩(wěn)健康運行的效機制。02更多城市有望下調首套房利率下限此前，人銀行、銀保監(jiān)會在2022年9月29日發(fā)布《關于階段性整差別化住房信貸策的通知》（下稱930政策”），明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、比均連續(xù)下降的城，在2022年底前，階段性放寬首套房商業(yè)性個人住房款利率下限。據(jù)中研究院統(tǒng)計，該政發(fā)布后，武漢、天、溫州等多個城市套房貸利率下限降4%以下，部分城市取消利率下限，利執(zhí)行截至2022年12月31日。本次《通知》是對“930政策”的接續(xù)?！锻ㄖ分赋觯笋R腹行、銀保監(jiān)會決定階段性調整差別化房信貸政策的基礎，建立新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房款利率政策動態(tài)調長效機制。中指研院指數(shù)事業(yè)部市場究總監(jiān)陳文靜指出本次政策較去年“930政策”更加靈活。當前，多個城市地產(chǎn)市場調整壓力大，短期符合條件以下調或取消房貸率下限的城市數(shù)量多。根據(jù)人民銀行銀保監(jiān)會規(guī)定，全統(tǒng)一的首套住房商性個人住房貸款利下限按照不低于相期限貸款市場報價率減20個基點設定，當前為4.1%?！笆滋鬃》抠J款利政策動態(tài)調整機制整的是首套房貸利下限，而非首套房利率，房貸如何定仍由銀行與客戶商?！闭新?lián)金融首席究員董希淼對記者示，預計多數(shù)銀行多數(shù)客戶將實際執(zhí)房貸利率下限。未一段時間，首套房利率下限可能在3.5%—4.1%。03改善房地產(chǎn)需求端是今年重心青耕中央濟工作會議提出“因城施策，支持剛和改善性住房需求到日前召開的2023年中國人民銀行工作會議提出“支梁書地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康展”。普遍觀點認，2023年房地產(chǎn)市場將著力于需求的改善。董希淼指，從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款別是住戶中長期貸增長乏力，是拖累民幣貸款增長的重因素，反映出居民房消費意愿和能力然不足。他認為，2023年要從房地產(chǎn)需求側發(fā)力，提振民購房消費意愿和力。應進一步加大別化住房信貸政策施力度，加快采取調首付比例、取消認房又認貸”、降貸款利率等措施進優(yōu)化。對住房信貸策，二套住房貸款率下限也應進行適調整。對限購政策可考慮適當放開一二線城市限購政策允許結清貸款的居購買第三套住房。著更多房地產(chǎn)市場持政策落地生效，溟表示，預計2023年上半年尤其是二季度房地產(chǎn)市場羊患將出現(xiàn)較為明顯的暖勢頭，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更為暢通，銷售端融資端、投資端數(shù)將逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)反態(tài)勢?